Podvod jménem AUKCE - aneb jak si makléři, nahrabou ještě více...

27.08.2021

Aukce nemovitostí jsou čím dál častější. Pokud hledáte nemovitost, už jste na takový prodej pravděpodobně narazili. Jejich výhodou by mělo být prodat nemovitost za vyšší cenu a přinést prodávajícímu více peněz z prodeje. Je to ale pravda? Opravdu se nemovitost prodá dráž? Nebo je v tom nějaký trik? Není to všechno jen podvod? A kdo na aukcích vydělává nejvíce? Možná teď budu střílet do vlastních řad, ale musí to jít ven. Tady je pravda:

Kupující nesnáší aukce!

To je fakt. Nemovitostí je nedostatek. A když už najdete vhodnou nemovitost, tak se dozvíte, že pokud ji chcete koupit, musíte se zúčastnit aukce a zaplatit více peněz, než bylo uvedeno v nabídce. Protože nemovitost získá jen jeden. Ten který dá nejvíce. Jako kupující se ale přirozeně nechcete stresovat a soutěžit s ostatními zájemci. A nechcete platit přemrštěnou cenu za nemovitost. Chcete si jen vybrat nemovitost a normálně za ni zaplatit svoje těžce vydělané peníze. Od klientů slýchám čím dál častěji, že se aukcí nechtějí vůbec účastnit. Ten stres a nejistota jim za to nestojí. A ti kteří se účastní, tak to dělají jenom proto, protože není jiná možnost. Žádný kupující nemá rád navyšování ceny a účast v aukci. To je fakt!

Zajistí aukce opravdu lepší cenu?

Tržní cena je jenom jedna. Je to cena, za kterou je někdo ochoten nemovitost koupit. Představme si dva odlišné způsoby prodeje nemovitosti:

  • Způsob 1: Nabídka bytu je za 4.200.000 Kč - byt se prodá po slevě za 4.050.000 Kč
  • Způsob 2: Nabídka bytu je za 3.500.000 Kč - byt se vydraží v aukci za 4.050.000 Kč

Bude opravdu prodejní cena v obou případech stejná? Ukazuje se, že to tak nemusí být. Paradoxně v aukci může být cena nižší. Proč?

Obhájci aukcí často mluví o tom, že se budou lidé předhánět, budou spolu soutěžit a díky tomu se cena dokáže vyšplhat výš. Podle mě však záleží i na počtu zájemců a jak moc se cena navyšuje. Čím méně zájemců se aukce účastní a čím větší rozdíl je mezi vyvolávací a konečnou cenou, tím méně bude aukce fungovat. Myslíte si, že se dva zájemci spolu budou prát a přetahovat se, když už se cena o půl milionu navýšila? Jeden z nich to pravděpodobně brzy vzdá. Jednoduše ztratí motivaci, když vidí, že protistrana bezhlavě přihazuje. Problém aukcí se skrývá právě v tom, že z desítek realizovaných prohlídek se aukce ve skutečnosti účastní pouze hrstka zájemců. Nezapomínejme na to, že aukce se neúčastní také lidé, kteří nesnáší aukce! Tito lidé mají také peníze na nákup nemovitostí.

Druhá vada na kráse aukcím se ukrývá v samotném principu:

  • Koupíte radši nemovitost u které dostanete 150.000 Kč slevu?
  • Nebo koupíte nemovitost s navýšením kupní ceny o 550.000 Kč?

Myslím, že první případ by raději zvolila většina z nás. Nikdo nechce kupovat předraženou věc.

Vidím kolem sebe narůstající odpor kupujících k tomuto způsobu prodeje. A bohužel vidím i nemovitosti, kde se realitka chlubí, jak moc dokázali navýšit kupní cenu, ale ve skutečnosti byla cena na začátku nastavena příliš nízko. A aukcí se dostala pouze na standardní úroveň.

Dříve to fungovalo lépe.

V minulosti jsem sám aukci při prodeji několikrát použil a cenu se podařilo navýšit. Dokonce jsem o tom napsal článek. Je však otázka, zda by se to stejné nepodařilo i bez ní. Neříkám, že aukce jsou za každou cenu špatné, ale v této době je volím čím dál méně často. Jsou i lepší způsoby jak nabídnout nemovitost k prodeji. Můj názor je tvořen mými zkušenostmi. Nedělal jsem žádný výzkum na velkém množství případů na kterém bych mohl prokázat zda je to tak či jinak. Je to jen můj osobní názor.

Chamtiví makléři a podvod na prodávající!

Největší zlo a nebojím se říct podvod na prodávající se však skrývá ve způsobu odměňování některých realitních kanceláří a makléřů.

Existují realitní kanceláře a makléři, kteří si kromě standardní provize berou další provizi z navýšení kupní ceny. To bývá často i 50% z navýšené částky. Ukážu vám to na příkladu:

Byt se prodá za 4.050.000 Kč. Standardní provize realitní kanceláři je 3 - 6% z ceny. To je přibližně 120.000 - 240.000 Kč v tomto modelovém případě. V Brně se provize platí nad rámec kupní ceny, takže se tato částka k ceně ještě připočte (vysvětlení pro mimobrněnské).

Pokud však nemovitost byla nabídnuta v aukci za vyvolávací cenu 3.500.000 Kč a prodá se za 4.050.000 Kč, tak rozdíl mezi vyvolávací a prodejní cenou je 550.000 Kč. A z toho si polovinu vezme realitka. To je dalších 275.000 Kč do provize pro realitní kancelář. Takže realitka celkem vyinkasuje nějakých 395.000 - 515.000 Kč u bytu za 4 miliony Kč.

A nezlobte se na mě, tohle je nehoráznost! Slyšel jsem o případech kdy provize pro realitku tak vycházela i na 15% z ceny. A to je dle mě seriózní podvod na prodávajícího

Dokonce existují makléři, kteří se snaží prodávajícím poradit menší kupní cenu, aby navýšení bylo co největší. A oni tak získali tučnou provizi.

Berte pak s rezervou, když vidíte, že někdo prodal nemovitost o milion dráž. Možná to není úplně pravda. Možná, že prodávající dostal jen půlku.

Ti makléři, kdo toto děláte, sáhněte si do svědomí! Co si pak mají klienti myslet o nás realitních makléřích? Jak chcete tímto přístupem dosáhnout, aby profese realitního makléře byla uznávaná stejně jako je tomu na západě?

Mě osobně přijde 3 - 6 % z kupní ceny jako adekvátní ohodnocení. Není třeba být chamtivý a chtít víc. Je to dostatečná částka, aby makléř udělal pro klienta kvalitní službu. Za tyto peníze se dá udělat poutavá prezentace a zvládnout celý prodej. Podle mě by se měl makléř snažit o navýšení ceny i bez další provize. Vždyť to je naše práce. Mít pro klienty přidanou hodnotu. Poradit správnou cenu a zajistit, aby prodali dobře. Vždyť proto si nás lidé najímají.

Závěrem...

  • Aukce může někdy dobře posloužit, ale s rostoucí nechutí kupujících se její pozitivní efekt vytrácí.
  • Pozor na každého, kdo vám bude tvrdit, že aukce je jediný správný způsob prodeje. Není tomu tak.
  • A hlavně pozor na makléře, kteří si chtějí vzít další odměnu z navýšení kupní ceny. Nemůžete mít jistotu, že vám správně poradili s cenou.

VÍTE JAKÁ JE TRŽNÍ CENA VAŠÍ NEMOVITOSTI?

DALŠÍ ČLÁNKY

Aukce nemovitostí jsou čím dál častější. Pokud hledáte nemovitost, už jste na takový prodej pravděpodobně narazili. Jejich výhodou by mělo být prodat nemovitost za vyšší cenu a přinést prodávajícímu více peněz z prodeje. Je to ale pravda? Opravdu se nemovitost prodá dráž? Nebo je v tom nějaký trik? Není to všechno jen podvod? A kdo na aukcích...

Dá se prodat byt v aukci za lepší cenu? Jak taková aukce bytu vypadá? Kdy se vyplatí a kdy ne? Sepsal jsem pro vás případovou studii, kde detailně popisuji, jak se nám aukce bytu v Brně povedla a kolik peněz navíc přinesla prodávajícímu.