Jak prodat družstevní byt a na co si dát pozor?

11.07.2020

Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví? Co vědět před prodejem? Prodávají se družstevní byty za menší cenu? Jak probíhá převod družstevního bytu? Jak financovat družstevní byt? Jak na daně u družstevního bytu?

Tento článek shrnuje problematiku spojenou s prodejem družstevních bytů. Pokud vás zajímá obecně, jak prodat byt, podívejte se na článek: Jak prodat byt rychleji a za vyšší cenu nebo nahlédněte jak prodávám byty já.

Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví (OV)?

U bytu v osobním vlastnictví jste na katastru nemovitostí jako vlastník zapsáni přímo vy. U družstevního bytu je vlastníkem bytové družstvo a vy jste pouze nájemcem tohoto bytu. Neprodáváte tedy přímo byt, ale pouze svá členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Vlastník bytu se na katastru nemovitostí nemění a díky tomu může být samotný převod družstevního podílu rychlejší a zároveň se zde neplatí daň z nabytí nemovitosti. V drtivé většině případů družstevních bytů se jedná o jeden z těchto druhů družstva:

  • Panelové a starší domy - Jedná se o velká družstva se stovkami bytů ve vlastnictví. Výhodou je jejich stabilita. Většinou se dá byt bez problémů převést do osobního vlastnictví a financovat jej hypotékou. Anuita bývá v dnešní době v řádech desítek tisíc. V Brně jsou to např. družstva Mír, Družba, Máj a Průkopník.
  • Novostavby s dotacemi od státu - Na těchto bytech mívá podíl město. Omezení spočívá v tom, že nabyvatel nesmí vlastnit žádnou jinou nemovitost. Převod do OV bývá možný nejdříve po několika letech (často 20 - 30 let) od výstavby. Anuita může být i stovky tisíc. Je třeba s ní počítat při stanovení ceny při prodeji bytu.

Co musíte vědět před prodejem?

Pokud se chystáte k prodeji družstevního bytu, je vhodné mít zjištěny a připraveny následující informace ohledně bytu a družstva. Většina těchto věcí bude zajímat kupujícího.

  • Nájemní smlouva + aktuální evidenční list - Nájemní smlouvou prokážete vlastnictví bytové jednotky. Evidenční list obsahuje rozpis měsíčních záloh za byt (obsahuje fond oprav, zálohy na vodu, poplatky za správu, případně kolik se splácí komerční úvěr na dům).
  • Potvrzení o bezdlužnosti - Předává se kupujícímu, případně ho vyžaduje úvěrující banka, před podpisem smlouvy.
  • Anuita - Kolik zbývá doplatit? Je nutné ji doplatit při převodu do osobního vlastnictví.
  • Revitalizace, úvěry - Má dům nějaký komerční úvěr na revitalizaci? Kolik zbývá celkově splatit? Je nutné ho doplatit při převodu bytu nebo při převodu do osobního vlastnictví?
  • Stanovy a jejich omezení - Přijme družstvo cizince? Je zde nějaký poplatek za podnájem bytu? Je nějaké další omezení?
  • Poplatek za převod - Kolik si družstvo účtuje poplatek za převod bytu?
  • Možnost převodu do OV - Dá se byt převést do OV? Dá se převést do jednoho roku a vystaví družstvo potvrzení o převodu do OV pro banku? Kolik stojí převod do OV?

Prodávají se družstevní byty za menší cenu?

Obecně je družstevní vlastnictví u kupujících méně oblíbené. Nevýhoda spočívá v nemožnosti financovat takový byt hypotékou nebo v získání horšího úroku. Výhodou je pak ušetření za daň z nabytí nemovitosti, která je 4 % z ceny.

Moje zkušenost je taková, že v případě bytů v panelových domech u velkých družstev se ceny více méně rovnají cenám bytů v osobním vlastnictví.

U novostaveb s dotacemi od státu je to komplikovanější. Je třeba najít kupce, který má peníze v hotovosti a zároveň nevlastní žádnou jinou nemovitost. Takových lidí je méně a tyto byty se prodají často za méně, než kdyby byly v osobním vlastnictví.

Jak probíhá převod družstevního bytu?

  • Před samotným převodem je vhodné zjistit, zda družstvo bude nového nabyvatele akceptovat a zda vyhovuje stanovám (pokud se jedná o cizince nebo o právnickou osobu).
  • Prodávající a kupující uzavřou Smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu nebo Dohodu o finančním vypořádání. Zároveň se uzavírá Smlouva o úschově.
  • Vyplácí se anuita nebo komerční úvěr, pokud je to nutné pro převod bytu.
  • Kupující nebo banka posílá peníze do úschovy.
  • Družstvu se předloží smlouva o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu. Bytové družstvo nemůže převodu nijak bránit a účinky nastanou dnem doručení smlouvy.
  • Družstvo vystaví kupujícímu Nájemní smlouvu.
  • Prodávajícímu se uvolňují peníze z úschovy a zároveň se řeší předání bytu a přepis energií.

Celý převod se dá stihnout výrazně rychleji než u bytů v OV. Byt je po předložení smlouvy převeden v podstatě okamžitě.

Hypotéka a financování družstevního bytu

Zde jsou tři možnosti, jak financovat družstevní byt. Seřazeny od nejvýhodnější po nejméně výhodnou.

  • Zástava na jiné nemovitosti - Pro zástavu bance můžete použít jinou nemovitost o stejné nebo větší hodnotě. V praxi se může jednat např. o nemovitost rodičů. Družstevní byt tak můžete financovat klasickou hypotékou.
  • Předhypoteční úvěr - Zde je nutné, aby bylo možné byt převést do 1 roku do OV a aby o tom družstvo vystavilo písemný příslib. U předhypotečního úvěru jsou větší úroky. Po převedení bytu do OV se úvěr změní na klasickou hypotéku s nižšími úroky.
  • Úvěr ze stavebního spoření nebo spotřebitelské úvěry - Nejméně výhodná možnost kvůli většímu úroku. Dá se použít v případě menší půjčované částky.

Daně u družstevního bytu

Daň z nemovitosti se neplatí. Týká se vlastníka nemovitosti, a tím je družstvo.

Daň z nabytí nemovitosti (dříve "daň z převodu nemovitosti") se také neplatí. Protože vlastník u družstevního bytu zůstává stejný. Mění se pouze Nájemce bytu.

Daň z příjmu zaplatí prodávající, pokud není od daně osvobozen. To může být v případě, že:

  • Byt má ve vlastnictví déle než 5 let.
  • Prostředky použije do 1 roku na nákup nebo rekonstrukci jiného bydlení.

A co daň z nabytí nemovitosti, pokud převádíte družstevní byt do osobního vlastnictví? V tomto případě jste od daně osvobozeni a daň neplatíte.

VÍTE, JAKÁ JE TRŽNÍ CENA VAŠEHO BYTU?

DALŠÍ ČLÁNKY

Aukce nemovitostí jsou čím dál častější. Pokud hledáte nemovitost, už jste na takový prodej pravděpodobně narazili. Jejich výhodou by mělo být prodat nemovitost za vyšší cenu a přinést prodávajícímu více peněz z prodeje. Je to ale pravda? Opravdu se nemovitost prodá dráž? Nebo je v tom nějaký trik? Není to všechno jen podvod? A kdo na aukcích...

Dá se prodat byt v aukci za lepší cenu? Jak taková aukce bytu vypadá? Kdy se vyplatí a kdy ne? Sepsal jsem pro vás případovou studii, kde detailně popisuji, jak se nám aukce bytu v Brně povedla a kolik peněz navíc přinesla prodávajícímu.