Ceny bytů v Brně v roce 2020 a výhled do 2021

03.02.2021

Jak se vyvíjely ceny bytů v Brně v roce 2020? Ovlivnila pandemie růst cen? A co může mít vliv na vývoj cen v roce 2021? Budou ceny růst nebo klesat? Vyplatí se koupit? Vyplatí se prodat?

Vývoj cen v roce 2020

Nejdříve se pojďme podívat na data od 4. kvartálu 2019 až po 3. kvartál 2020 (data ze 4. kvartálu 2020 zatím nejsou dostupná). Jedná se tedy o nejnovější možná data za 12 měsíců. Data čerpám z průzkumu Deloitte, který je založen na reálných prodejních cenách čerpaných přímo z katastru nemovitostí.

Česká republika +14,8%

2019/Q4 ... +4,3% ... na 63.400 Kč/m²

2020/Q1 ... +3,2% ... na 65.400 Kč/m²

2020/Q2 ... +2,4% ... na 67.000 Kč/m²

2020/Q3 ... +4,9% ... na 70.300 Kč/m²

Celkový růst cen bytů za 12 měsíců v celé České republice: 14,8%

Jihomoravský kraj +21 %

2019/Q4 ... +7,2% ... na 62.400 Kč/m²

2020/Q1 ... +4,8% ... na 65.400 Kč/m²

2020/Q2 ... +4,7% ... na 68.500 Kč/m²

2020/Q3 ... +4,3% ... na 71.500 Kč/m²

Celkový růst cen bytů za 12 měsíců v Jihomoravském kraji: 21%

Co to znamená

V Jihomoravském kraji (tedy včetně Brna) rostly v porovnávaném roce ceny bytů o neuvěřitelných 21%. Je to o 6,2% více, než celorepublikový průměr. Zároveň také o 10,9% více, než v hlavním městě Praze (zde "jen" + 10,1%).


Vývoj cen v roce 2021

Jak tento raketový růst může pokračovat dál? Nejsem ekonom, analytik ani věštec, takže se neodvážím cokoliv předvídat. Spíše nastíním faktory, které mohou, ale nemusí ceny ovlivnit. Obrázek si může udělat každý sám.

  • Nízké úrokové sazby - Hypotéky jsou stále výhodné a podmínky ze strany bank nejsou tak přísné, proto je pořád dost lidí, kteří na hypotéku dosáhnou. Z informací od mého hypotečního specialisty to však vypadá, že by v roce 2021 banky mohly pravidla zpřísňovat.
  • Nemovitosti jako jistá investice - V nejisté pandemické době lidé raději ukládají peníze do nemovitostí než např. do akcií.
  • Růst města Brna - Díky mnoha vysokým školám lidé po škole v Brně často zůstávají natrvalo. Zároveň uvažují o přestěhování se z nájmu do vlastního.
  • Pronájmy a Airbnb - Krátkodobých pronájmů v Brně (Airbnb) nebylo oproti Praze takové množství, takže to má menší vliv na pokles nájmů. Brno má naopak velké množství studentů, kteří díky distanční výuce už nepotřebují držet byty k nájmu. Ceny pronájmů díky tomu klesají.
  • Nová výstavba - Výstavba nových bytů je dlouhodobě malá a v následujícím roce nevypadá, že by se něco změnilo.

Můj názor na budoucí vývoj

Díky omezené výstavbě, nízkým úrokovým sazbám, celkovému růstu města a tomu, že se lidé uchylují k investici do nemovitostí jako bezpečné investici, mohou jít ceny bytů dále nahoru.

Pokud se však ceny pronájmů budou snižovat, nákup na investici už se nemusí tak moc vyplácet. 

Dle mého názoru se situace může velmi dramaticky změnit, pokud lidé přestanou věřit v ekonomický růst a pandemie začne mít reálné ekonomické dopady u mnoha lidí v podobě ztráty zaměstnání apod. V reakci na to se banky mohou začít "bát" půjčovat peníze a zpřísní podmínky úvěrů. Tím klesne poptávka a může to zastavit růst cen. Investoři přestanou nakupovat a budou čekat na další pokles. To ještě více sníží poptávku. Ekonomický propad může mít vliv i na nabídku. Díky finančním potížím se může více lidí rozhodnout k prodeji nemovitostí, které by si v dobrých časech ponechali. Může tak dojít k roztočení nebezpečného koloběhu, kdy se neustále snižuje poptávka a navyšuje nabídka. A to by znamenalo propad cen. Možná dokonce rychlý a strmý. Banky, ČNB i vláda se však tomuto budou snažit zabránit všemožnými prostředky, koneckonců to už dělají.

Vyplatí se koupit?

Když se stěhuji do vlastního - Pokud se plánujete z pronájmu přestěhovat do vlastního bytu, je dle mě vždycky dobrá doba ke koupi. I kdyby se stalo, že ceny v blízké budoucnosti o něco poklesnou, je jisté, že v dlouhodobém horizontu se zase vrátí zpátky. Bydlení si nekupujeme na rok nebo na dva. Úroky jsou navíc nízké. A s dlouhodobou fixací se dá eliminovat jejich případné navyšování. Oproti finančním výdajům pronajímateli si splácíte vlastní jistinu a tím si vlastně spoříte.

Dlouhodobá investice - Pokud plánujete nemovitost jako dlouhodobou investici na stáří nebo pro děti, tak bych nákup doporučil. Avšak oproti vlastnímu bydlení je vhodné být opatrný a mít nějakou finanční rezervu. Pokud by poklesly pronájmy, může to ztížit případné splácení hypotéky. Je také možné použít větší objem vlastních prostředků a menší hypotéku. Tím se sníží měsíční splátka. K investici bych si vybíral ideálně byty v atraktivních lokalitách, kde budou lidé vždy rádi bydlet a nebude problém s pronájmem.

Krátkodobá investice a spekulace na růst - Tady bych si dal pozor. Může se stát, že ceny dál porostou a byl by to dobrý nápad. Avšak pokud v dnešní nevyzpytatelné době dojde k poklesu, můžete být nuceni prodat se ztrátou nebo budete mít peníze "uvězněny" v nemovitosti na delší dobu.

Vyplatí se prodat?

Pokud jste získali nemovitost a nevíte co s ní, máte několik možností:

  • Nechat si byt pro dlouhodobou investici - Pro pronajímání jsou vhodnější rekonstruované hezké byty. Najdete kvalitnějšího nájemníka a pronajmete výhodněji. Je potřeba počítat s investicemi do oprav a údržby bytu. Se zhoršující se situací na trhu se však stává pronajímání náročnější a méně výhodné. S tím je třeba počítat. Pokud však nepotřebujete peníze a nevadí vám se o pronájem starat, je to dobrá volba.
  • Prodat a koupit - Pokud se plánujete stěhovat a chcete zároveň prodávat i kupovat, tak je vždycky dobrá doba. Prodáte dráž, koupíte dráž, takže se to vyrovná. Tady není důvod prodej a koupi odkládat.
  • O byt se nechci starat - Pokud jste byt zdědili, nechcete se starat o pronajímání a máte možnost, kam jinam peníze investovat nebo utratit, tak je dnes dobrá doba pro prodej. Ceny jsou na historickém maximu, takže dobře prodáte a peníze můžete investovat do něčeho jiného.
  • Koupil jsem dříve a chci realizovat zisk - Pokud jste koupili byt před několika lety a plánujete realizovat zisk, dnešním prodejem pravděpodobně vyděláte. 

    Sám jsem zvědavý, co nám rok 2021 přinese. Je možné, že bychom mohli konečně pocítit dopad pandemie na ekonomiku. Záleží však jak velký by byl a jaký vliv by měl na ceny nemovitostí. Osobně si přeju ať žádné dopady nepocítíme a vše bude fungovat jako doteď.

    VÍTE JAKÁ JE TRŽNÍ CENA VAŠEHO BYTU?

    DALŠÍ ČLÁNKY

    Dá se prodat byt v aukci za lepší cenu? Jak taková aukce bytu vypadá? Kdy se vyplatí a kdy ne? Sepsal jsem pro vás případovou studii, kde detailně popisuji, jak se nám aukce bytu v Brně povedla a kolik peněz navíc přinesla prodávajícímu.

    Jak se vyvíjely ceny bytů v Brně v roce 2020? Ovlivnila pandemie růst cen? A co může mít vliv na vývoj cen v roce 2021? Budou ceny růst nebo klesat? Vyplatí se koupit? Vyplatí se prodat?